|
1 АНАЛИЗ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ
выполняется нашими специалистами в направлении поиска пути их оптимизации с точки зрения экономической эффективности и подразделяется на несколько направлений:
1.1. Позиционирование - решение задачи о возможной коррекции функционального предназначения с учетом изменения (или прогноза изменения) конъюнктурой среды объекта. Например, изменение удельного соотношения ЯКОРЯ/БУТИКИ/РАЗВЛЕЧЕНИЯ в торгово-развлекательном центре в пользу более рентабельных бутиков за счет учета «якорного характера» окружения и/или группировки мелких магазинов в «псевдоякоря» средствами архитектурно-планировочных приемов.
1.1. Позиционирование - решение задачи о возможной коррекции функционального предназначения с учетом изменения (или прогноза изменения) конъюнктурой среды объекта. Например, изменение удельного соотношения ЯКОРЯ/БУТИКИ/РАЗВЛЕЧЕНИЯ в торгово-развлекательном центре в пользу более рентабельных бутиков за счет учета «якорного характера» окружения и/или группировки мелких магазинов в «псевдоякоря» средствами архитектурно-планировочных приемов.
1.2. Функциональный анализ - определение фактической функциональной структуры объекта для получения возможности устранения необоснованных функций и совместного использования зон схожего назначения. Например, зачастую нет необходимости дублировать помещения хозбытового назначения для различных арендаторов. Складские площади, гардеробные, технологические цеха, технические помещения также могут иметь нескольких пользователей. А вот нормативно положенные кладовые чистого и грязного белья могут оказаться лишними.
1.3. Топологическая схема - анализ и модернизация структурной основы архитектурных решений для получения более эффективной схемы объекта. Здесь речь идет об основных принципах размещения и взаимосвязи частей проектируемого объекта. Организация более удобной маршрутной схемы, устранение тупиковых зон, повышение связности ядра и функциональной обособленности автономных зон проводится на основании математического анализа графической схемы будущего строения и генерального плана территории. Например, включение нормативно обязательных путей эвакуации в основную маршрутную схему, устранение дублирования потоков обслуживания при учете их временного разделения, маршрутная трактовка отдельных транзитных зон с учетом режима работы и так далее.
1.4. Объемно-планировочный баланс - аккуратный анализ размерных характеристик объекта. Ревизия площадей и высот всех зон с точки зрения функциональной и коммерческой обоснованности. Оптимизация выхода полезных площадей. Например, на процесс проектирования часто влияет так называемый технологический и инженерный «диктат» соответствующих разработчиков. То есть специалисты по разделам ТХ, ОВ. ВК, и ЭО резервируют под свои нужды довольно комфортные площади, которые в реальности оказываются относительно невостребованными. Исключение этих ситуаций является одной из задач этапа.
1.5. Конструктивный анализ - проверка обоснованности и возможный пересмотр базовых решений несущих конструкций. Основной конструктивный шаг, тип фундаментов, материалы колонн и перекрытий, ограждающие конструкции рассматриваются с точки зрения минимизации затрат строительства и эксплуатации при повышении эффективности использования площадей. Например, изменение шага колонн в одном направлении с 6 м до 7,8 м. позволяет разместить на подземной парковке примерно на 20% больше автомобилей, сохраняя материалоемкость монолитного железобетонного каркаса.
1.6. Инженерный анализ - инспекция решений инженерного обеспечения объекта с целью оптимизации затрат на отопление вентиляцию, водоснабжение, канализацию и электрику. Применение энергосберегающих технологий, использование экономичного оборудования и материалов сокращение общей протяженности линейных сетей позволяют значительно понизить затраты в этом направлении. Например, использование рекуперации тепла и вторичных теплообменников позволяет сократить текущие затраты на отопление на 30%.
2 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ
2.1. Всесторонний анализ исходных данныхПроектная задача решается исходя из двух основных классов исходных данных:
Инвестиционные намерения. Собственно, обозначение самой цели строительства. Формулируются самими инвесторами и девелоперами, либо с помощью консалтинговых агентств.
Условия реализации проекта. Довольно широкий класс исходных данных, связанных с градостроительной ситуацией, инженерным обеспечением территории и всевозможными нормами и правилами местных надзорных органов.
Понятно, что полноценное решение проектной задачи сводится к максимальному воплощению инвестиционных намерений при соблюдении всех условий реализации.
2.2. Совместное решение всех задач.Путь решения задачи по поднятию эффективности проекта не может идти только в одном направлении. Функциональный анализ глубоко связан с топологической схемой объекта, объемно-планировочный баланс с конструктивными и инженерными решениями и так далее. Только общее решение дает максимальный эффект.
2.3. Гибкая трактовка проектных норм.Система нормативной документации имеет скорее историко-эмпирическую чем аналитическую основу. Это проявляется в хорошо известной внутренней противоречивости, неполноте и неоднозначности норм и правил. В проектной деятельности важно исходить из приоритета инвестиционных намерений, трактуя проектные нормы в их пользу. Благо, такая возможность есть, и за счет вышеупомянутой неоднозначности и за счет согласования отступлений отдельным порядком, вплоть до разработки специальных технических условий на проектирование.
|
