Технически процесс активного проектирования длится недолго. Скажем, по однозначно сформулированному ТЗ на проектирование многофункционального торгово-развлекательного комплекса, площадью 25 000 м², достаточно потратить 2-3 недели на регламентный Буклет (стадия «Архитектурно - строительная концепция»), 2-3 месяца на стадию «Проект» и примерно столько же на рабочую документацию. При этом разумно начинать рабочее проектирование еще до окончания стадии «Проект». Таким образом, вырисовывается весьма оптимистичная картина по срокам реализации начального замысла.

Однако в реальности сроки оказываются совсем другими. От получения первых исходных документов до начала строительства уходят зачастую несколько лет. Основными причинами этого являются многие факторы:

• неустойчивость и перманентное изменение инвестиционных замыслов Инвестора с одной стороны;
• сложная, плохо прогнозируемая и малоуправляемая процедура получения исходных данных и согласований – с другой.

Мало придумать интересный объект на отведенном участке. Нужно заручиться оптимистичным прогнозом консалтинговой компании - определить статус земли и его соответствие инвестиционным замыслам. Проверить и если нужно скорректировать градостроительную документацию. Получить одобрение административных органов в лице регламентной комиссии. Договориться о предоставлении технических условий на подключение к инженерным сетям. Разработать получить и утвердить Специальные Технические условия от «компетентных» органов. И так далее и тому подобное. Понятно, что за каждой процедурой стоят конкретные люди, внутренние инструкции, расписания работы. Порядки и инструкции постоянно меняются, ведомства реорганизуются, люди болеют или ходят в отпуска. А сроки идут, конъюнктура меняется, аренда и налоги платятся.

Проектировщик, взяв на себя обязательства по проектированию, может гордо сложить руки на груди и ждать полного прояснения ситуации. Может участвовать в процессе, обслуживая текущие запросы Заказчика. В этих случаях он практически не влияет на скорость реализации проекта.

Ускорение возможно лишь при активной позиции проектировщика в принятии «превентивных» проектных решений.

Еще до получения тех или иных разрешительных документов можно спрогнозировать развитие ситуации и принять решения. Важно при этом совершенно адекватно оценить риск и цену ошибки. Мы считаем, что принятие «превентивных» проектных решений позволяет сократить сроки реализации проекта, уменьшая тем самым коммерческие риски и текущие издержки Инвестора на содержание площадки. Здесь важен уровень компетенции и опыт Проектировщика, его способность выбора оптимальной стратегии, при которой цена риска неправильного решения будет заведомо меньше полученного выигрыша.

Так, например, в нашей практике, проектирование здания Многофункционального Торгово - Развлекательного комплекса в Москве, заняло около 2 лет при достаточно аккуратном соблюдении законной процедуры. Ситуация на рынке площадей за это время изменилась настолько, что к финальной стадии в проект пришлось вносить существенные изменения и согласовывать их отдельным порядком.

Проектирование автосалона «Гермес Лада» на Сормовской улице по схеме «оптимального риска» позволило запустить построенный автосалон уже через 1,5 года после начала проектирования и сосредоточиться на адаптации готового сооружения к дилерским требованиям отдельных автобрендов.

Здание «МОСМАРТ», на пересечении Боровского шоссе и МКАД, сдано в январе 2007 года, стадия «Проект» была завершена в 2004 году, получены необходимые согласования и пройдена экспертиза в 2005. За этот период на стадии рабочего проектирования пришлось изменить:

• Изменение инвестиционных намерений:
• отказались от многозальных кинотеатров;
• появился якорный арендатор;
• изменилась (появилась новая концепция) позиция инвестора по оформлению фасадов;
• Изменение технических условий
• отказались от газоснабжения
• получили технические условия на подключение к теплотрассе
• изменилась техусловия на электроснабжение
• исчезла возможность подключаться к городским сетям канализации.
• отказались от выноса транзитных линий газа.

И это только самые крупные изменения. В результате, все то, что очень долго обсуждалось, оценивалось и закреплялось в проектной документации на стадии «Проект», пришлось пересматривать самым радикальным образом. Изменились:

• архитектурно-планировочная концепция;
• концепция пожарной безопасности (пришлось корректировать даже СпецТУ);
• система энергоснабжения;
• решения по Генеральному плану;

И время ушло и силы потрачены. А в Государственную экспертизу снова идти, согласования снова получать…

То есть, стратегически важно выбирать оптимальный путь, учитывая все возможные (не только рыночные) риски и в соответствии с этим принимать решения по проекту, ясно осознавая не только требуемую точность, но и достоверность прогноза.